再说房贷的那点儿事

2014-02-16 13:13:43

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  刚刚迈入新的一年,一些银行就表示,取消首套房房贷利率8.5折优惠。取消首套房房贷利率并不是什么新闻,自2013年下半年开始,取消利率优惠、提高二套房首付比例、放贷时间有所延长……有关房贷的那点儿事便让人牵肠挂肚。然而这条看似“旧闻”的新闻却再成舆论焦点,并被媒体广泛报道。

  安居才能乐业。虽然国家房地产调控政策几经调整,但支持刚需的核心思路始终未变,银行对首套房房贷利率采取优惠政策也正是基于这点考虑。

  取消首套房房贷利率优惠进一步“扩围”引发公众异议,是因为取消利率优惠对刚需购房者的影响显而易见。如贷款40万元,还款期限为20年,按等额本息还款法测算,执行基准利率和8.5折优惠利率后对比如下:执行8.5折优惠利率,购房还款月供为2864元;执行基准利率,购房还款月供3113元,月供增加249元。

  其实除增加购房者购房成本外,取消利率优惠所释放出的信号更值得人们品味。从目前市场反馈的情况来看,作为房地产调控博弈一方的调控方明显处于下风,北上广三地房价连续3个月涨幅超过20%,下一步房地产调控会怎么走?“市场对资源配置起决定性作用”的表述基本确立了市场调控为主的调控总基调,作为市场手段的信贷政策显然会被更加倚重。由此看来,取消利率优惠既有客观原因———银行资金面偏紧,恐怕也有主观降温意图。

  不过一些人认为,银行取消优惠的行为仍有违支持刚需的房地产调控意图,应纳入“纠正”行列。然而有专家却表示,银行是否采取利率优惠、采取何种程度的优惠,均属市场行为。言下之意,银行具有绝对的主动权。

  其实房贷也受到控制。对于房地产开发贷款,金融监管部门及各家银行均表示要严控,但持续增长的数据却依然令人忧心。

  相关研究机构的调查显示,房地产投资仍然保持强势,仅以2013年9月为例,9月单月投资增速上升9个百分点至23.9%,远高于基建、制造等行业。考虑到房地产是一个高负债行业,大部分企业对银行信贷资金的依赖度较高,上述数据也在一定程度上反映出信贷投放增长的快速。近期更有媒体报道,目前有20家银行涉及房地产类贷款已达20.9万亿元。粗略计算,这大概占2013年年末银行业贷款余额的33%。根据央行此前的统计数据,截至2012年年末,主要金融机构及主要农村金融机构、城市信用社、外资银行人民币房地产贷款余额为12.11万亿元。这说明,房地产贷款在2013年内激增。虽有银行解释说,房贷增长较快、占比较高,缘于个人住房贷款的快速增长,但这依然无法改变“银行信贷投放凶猛”的评价。

  如今房地产市场已呈现两极化趋势———一二线城市房价保持高位,三四线城市房屋高空置率蔓延,房地产市场的不确定性进一步增加,这意味着房地产贷款风险系数在提高。

  一直以来,房地产贷款风险被金融监管部门频繁提及,并作为2010年以来信贷风险的防范重点,但从较高的贷款占比来看,银行对此仍缺乏重视。目前房地产贷款所呈现出的“不良率低”、“回报高”阶段性特点,更令银行在社会整体信贷需求不旺的情况下,将房地产作为信贷投放的主要方向。

  房地产行业具有的周期波动特性决定了房地产行业如果处于下行周期将会给银行带来金融风险,甚至会引发金融危机。而对于今年房地产风险防控的着力点,银监会表示“要严控房地产贷款风险,高度关注重点企业,继续强化‘名单制’管理,防范个别企业资金链断裂可能产生的风险传染”,更强调对房地产企业的风险防控。事实上,房地产企业贷款“名单制”管理在几年前便已提出,而且从实施效果来看,绝大部分贷款确实流向了优质企业,不过这也带来一个附加结果:贷款的相对集中。

  如何改变这一局面,除银行应加快调整信贷结构,降低房地产贷款信贷比重外,还需要进一步拓宽房地产融资渠道,而拓宽房地产企业融资渠道的关键在于发展市场化的直接融资,即让投资者直接承担产业风险的市场化融资,将过度集中在银行系统的风险分散给全社会共同承担。

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